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(重温稿)《综述》香港金管局收紧一个以上物业按揭,防楼市升温引发银行风险

来源:新闻网 作者:导演 2019-07-28 12:21:55
(重温稿)《综述》香港金管局收紧一个以上物业按揭,防楼市升温引发银行风险 Discover Thomson Reuters中国 September 16, 2012 / 11:33 PM / 7 years ago(重温稿)《综述》香港金管局收紧一个以上物业按揭,防楼市升温引发银行风险3 分钟阅读* 金管局突然出招收紧一个以上物业按揭 * 进一步收紧非本地人按揭成数 * 防范QE3和延长超低利率引发银行体系风险 * 分析料短期影响成交量 记者 梁慧仪 路透香港9月14日电---为防范美国第三轮量化宽松(QE3)及延长超低利率期限令更多资金涌入香港,令楼市继续升温增加银行体系风险,香港金管局周五突然宣布,收紧涉及多于一个物业按揭贷款申请的要求,而主要收入并非来自香港的人士按揭成数亦进一步收紧. 市场人士认为,金管局的措施短期将会影响物业成交,但对压抑楼价的作用料不明显. "美联储公布QE3表示可能会有更多资金透过美国银行体系流入新兴市场,另外欧洲央行宣布买债机制和德国宪法法庭的决定令欧洲危机缓和,金融市场情绪短期会变得比较稳定,在此情况下,香港楼市继续升温而对银行体系带来的风险随之增加."金管局总裁陈德霖在记者会表示. 香港财政司长曾俊华在另一个场合说,"(金管局)这些措施可为楼市降温,一旦情况恶化,政府将会亳不犹豫提出其他措施." 陈德霖指出,今年2月开始,楼市无论在成交和价格都有明显上升,年初以来累计升13%,为提升银行风险管理,金管局今天已向银行发出相关指引. 首先,以"供款与入息比率"(俗称"供楼负担比率")为基础申请物业贷款,申请人的供款与入息比率上限由现时的50%下调至40%;同时在利率压力测试下,申请人的供款与入息比率上限亦相应由现时的60%下调50%,但如申请只有一个物业未完全偿还按揭贷款,而新申请按揭贷款的物业是自用或楼换楼,则不受新措施的影响. 第二,如按揭贷款申请人以资产水平为基础申请新的物业按揭贷款,最高的按揭成数上限,由现时的40%下调至30%;第三,如按揭贷款申请人的主要收入并非来自香港,物业按揭贷款的最高按揭成数,按照所适用的标准下调幅度由现时的10个百分点,进一步增加至20个百分点. 此外,有见近期银行批出的按揭贷款年期有延长趋势,由2009年的平均22年升至25年,部分更提供长达40年的还款期.这除了会增加银行贷款风险外,亦会削弱借款人承受利率风险的能力,尤其是当利率回复较正常水平之时.因此金管局亦已向银行发出指引,将所有新造按揭贷款年期上限设订为不超过30年. "以上措施即时生效,但今日或之前签订临约(临时买卖合约)的则不受影响."陈德霖表示. **压抑成交量** 市场人士普遍预期,金管局的新措施应不会影响一般的市民,而对楼价的降温作用有限,但会进一步压抑成交量. "市场已预期政府会出招,但没想到这幺快."莱坊执行董事陈致馨表示,"(措施)短期内对市场会有轻微影响,始终人工升幅未追得上,很多人会被政策分类出来,若想购买第二套房时会有困难,所以对成交量会有影响." 不过,他续称,其实现在市场成交量已不算多,但楼价持续上升,有"乾升"的情况;但对于楼价的影响暂时则难作估计. 东方汇理高级战略师张淑娴表示,金管局今天推出的措施针对购买第二套或以上住房,以及主要收入非来自香港人士,相信不会影响一般的香港市民,而这些措施亦与政府的"港人港地"政策相符. "这些措施更大程度上反映政策制定者的立场,而不会对住屋需求有重大影响,因为措施只针对某部分的潜在物业买家.而公布的时间亦反映政策制定者对QE3以及延长超低利率年期可能带来的影响."她说. 美国联邦储备理事会(美联储,FED)周四推出新一轮积极的货币刺激计划,称将每月购买400亿美元抵押支持债券(MBS).只要通胀依然受到遏制,将持续实施资产购买行动,直到就业前景明显改善.决策者并称目前实施的近零利率目标将至少持续到2015年中期,原先引导的预期时间是2014年底.[ID:nSB1778324] 渣打香港亚洲区高级经济师分析师刘建恒表示,相信金管局的措施会令住宅市场成交减少,因为置业人士以及外地人的借贷成本上升,亦会削弱年轻人的置业意欲,因按揭贷款年期设置上限,令一些原本考虑采取较长供款年期的人士的每月供款额增加. 在联系汇率下,港元利率跟着美元走势,美国延长超低利率时限,也意味着香港的极低利率继续维持,加上香港属开放型经济,资金流进流出极易造成资产泡沫风险. 由2009年初至今,香港的住宅楼价累计升幅已达88%.特首梁振英上任后,先后推出了包括将于明年起推出5,000个名额,让合资格"白表"(指居住在私人楼宇的家庭,或房委会及房协辖下公屋租户而欲与家人分户的家庭)申请人,免补地价购买二手居屋;落实"港人港地"政策,增加土地供应及承诺加快审批预售楼花申请等措施.但这些措施需时较长,成效如何,仍有待时间的验证. 近期多家发展商正在推销楼盘,如新鸿基地产()推盘屯门"珑门",恒基地产()和新世界发展()正发售的马鞍山"迎海"等,均是下半年备受瞩目新盘.(完) --审校 张喜良
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